פסק-דין בתיק ה"פ 736-09

בפני תביעה לסעד הצהרתי. המבקשים מבקשים מבית משפט זה ליתן פסק דין הצהרתי לפיו הם בעלי זכויות הבניה על גג הנכס. לטענתם הם זכאים להירשם במירשם הזכויות המתנהל במינהל מקרקעי ישראל כבעלי זכויות החכירה ביחידת דיור מעל גג הנכס.

טענות המבקשים:

מרדכי צלאח - סבם - היה נכון לסוף שנת 2004 בעל הזכויות הרשום בנכס.  ביום 14.11.2004 נתן מר צלאח את זכויותיו בגג הנכס במתנה, בחלקים שווים לנכדיו צחי ומשה עמדי. הצדדים חתמו על תצהיר בעניין זה.  העסקה דווחה, לטענתם, למשרדי מיסוי מקרקעין ובהתאם שילמו המבקשים מס רכישה ואף נשאו במס המכירה שהושת על נותן המתנה, מרדכי צלאח.

המבקשים דיווחו למינהל כי הזכויות לבנייה על גג הנכס הועברו ממר מרדכי צלאח למבקשים. לבא כח המבקשים נאמר על ידי המחלקה המשפטית של המינהל כי מאחר ואין בפועל יחידת דיור על גג הנכס, לא ניתן לרשום את זכויותיהם לבנייה על הגג. מינהל מקרקעי ישראל החזיר לב"כ המבקשים את החומר בהעדר אפשרו לביצוע הרישום המבוקש. ביום 17.5.05 שלח בא כוח המבקשים בקשה למינהל לשריין את זכויות מקבלי ההעברה. שני הנכדים קיבלו היתר לבנות על הגג .

המבקשים גילו כי הזכויות בנכס הועברו ביום 18.4.2007 על שם נכדתו של צלאח מרדכי, אטל מרדכי והדבר אושר להם במכתב מיום 23.7.2008. כמו כן התברר להם כי הנכס במלואו שועבד לטובת בנק דיסקונט.

ביום 3.3.2009 קיבלו מכתב מן המינהל בו נרשם כי נפלה כנראה טעות בעצם העברת מלוא זכויות החכירה באופן שכל המגרש בשלמותו הועבר לאטל מרדכי.

המבקשים טוענים שבכדי לממש את זכויותיהם כדין בגג הנכס, הם שילמו סכומי כסף נכבדים: מס רכישה ומכירה, תשלומים לאדריכל, שכר טירחת שמאי, אגרת מים והיטל ביוב, בדיקת תקן, פקדון, אגרה והיטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, חובות ודמי היתר למינהל, שכר טירחת עו"ד ועוד.

המבקשים טוענים כי המתנה שניתנה להם- זכויות הבניה בגג הנכס- הושלמה ועל כן לסב לא נותרו זכויות בנייה לאחר שנתן את הזכויות הללו במתנה.המתנה הושלמה עם נתינתה לתובעים, ועל כן מנוע הסב מלהעביר זכויות אלו לידי אחרים. לפיכך טועני המבקשים כי יש לרשום אותם כבעלי זכויות הבניה בגג וכי זכותם עדיפה על פני זכויות בנק דיסקונט שלטובתו שועבד למעשה נכס שאינו שייך למשעבד במלואו.

טענות הנתבעים:

מינהל מקרקעי ישראל-

ביום 25.8.59 נחתם בין הקרן הקיימת לישראל לבין סאלח מרדכי חוזה חכירה לפיו החכירה מינהל לסאלח מרדכי את הבית לתקופה בת 49 שנה מיום 1.4.55 ועד 31.3.2004. הזכויות נרשמו אף בלשכת רישום המקרקעין. בתיק הנכס במינהל לא הייתה כל אסמכתא או רישום בנוגע להעברת הזכויות על הגג של הבית, לפיכך, כאשר נעשתה פניה של הסב מרדכי צאלח ונכדתו אטל מרדכי  ביום  15.4.2007 להעברת הזכויות בכל הנכס, אישר המינהל את העברת הזכויות. הסב עצמו לא הזכיר את העובדה כי נתן במתנה לנכדיו את זכויות הבניה על הגג.

לאור זאת המינהל טוען כי נהג כדין על פי נוהליו והטעות שנעשתה היא של הסב שפנה אל המינהל בבקשה להעברת כל הנכס בשלמות על שם נכדתו ולא טרח ליידע את המינהל באותה הזדמנות שהוא העביר קודם לכן את זכויות הבניה בגג למבקשים. ביום 29.8.2007 חתם המינהל על התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק דיסקונט ללא הגבלה בסכום. על פי נהלי מינהל מקרקעי ישראל לא ניתן כלל להעביר זכויות בניה על גג של נכס אלא רק את הנכס כולו והמינהל אינו מבצע רישום של העברה מעין זו.  בכל מקרה הרי שבמקרה דנן מדובר בטעות של הסב ולא של המינהל.

בנק דיסקונט-

לטענת הבנק אין מחלוקת כי נרשם משכון לטובת הבנק. רישום המשכון בוצע בהתאם לאישור הזכויות שהתקבל אצל הבנק המעיד כי הזכויות בנכס רשומות לטובת אטל מרדכי בלבד. הבנק לא היה צד להעברת הזכויות בנכס והוא לא ידע כי הסב העביר במתנה את הזכויות בגג הנכס לשניים מנכדיו. פעולות רישום המשכנתא בוצעו תום לב ובהתאם למסמכים שהומצאו לו.

מינהל מקרקעי ישראל התחייב כלפי הבנק לרשום  משכנתא לטובת הבנק. מינהל מקרקעי ישראל לא היה מוסר התחייבות לרישום משכנתא אילו סבר כי למבקשים זכויות כלשהן בנכס. לטענת הבנק לא מדובר בעיסקאות נוגדות., אך בכל מקרה ידו של הבנק על העליונה משום שזכות המשכנתא שלו נרשמה כדין וניתנה תמורה-אשראי-והכל נעשה בתום לב ונרשם כדין.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים על רקע מכלול הראיות הגעתי למסקנות כדלקמן:

היחסים שבין המבקשים לאטל מרדכי:

אטל מרדכי לא הגישה תגובה ולא התייצבה לדיונים לפיכך, ביחסים שבין המבקשים לבינה, ככל שאין בדבר פגיעה בצדדי ג' (הבנק) המבקשים זכאים לקבל את זכויות הבניה בגג.  כאמור, זאת אך ורק ביחסים שבין המבקשים לבין אטל מרדכי ואין בזכות זו כדי להעניק זכות יתר על צדדי ג'. מדובר בזכות אישית ולא בזכות קניינית כלפי כולי עלמא.

היחסים בין המבקשים למינהל מקרקעי ישראל: